La France compte environ 5,2 millions de logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique — les fameuses « passoires thermiques ». Ces logements consomment plus de 330 kWh/m²/an, soit trois à cinq fois plus qu'un logement performant. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F suivront en 2028. Nous avons cartographié la part de passoires thermiques commune par commune pour mesurer l'ampleur du problème — et identifier les opportunités pour les investisseurs.
DPE F et G en 2026 : combien et où
Dans notre base de données, la part moyenne de passoires thermiques (logements classés F ou G) s'établit à 10,2 % du parc. La consommation énergétique moyenne est de 229 kWh/m²/an (classe D). Mais les disparités sont considérables :
- Communes de montagne et du nord — Part de passoires souvent supérieure à 15 %. Le chauffage au fioul, les murs en pierre non isolés et les fenêtres simple vitrage se cumulent.
- Grandes métropoles — Part de passoires entre 8 et 12 %. Le parc haussmannien (Paris, Lyon, Marseille) est particulièrement touché : murs épais mais non isolés, hauteurs sous plafond élevées, fenêtres anciennes.
- Communes neuves ou récentes — Part de passoires inférieure à 5 %. Les constructions post-2000 respectent les normes RT2000 puis RT2012.
Les zones les plus touchées : montagne, nord, est
La répartition géographique des passoires thermiques suit un gradient climatique logique : plus le climat est froid, plus les logements consomment, et plus la part de F et G est élevée. Mais le facteur déterminant n'est pas le climat seul — c'est l'âge du bâti :
- Le parc haussmannien (1850-1920) — Murs en pierre de 50 cm, pas d'isolation, fenêtres en bois simple vitrage. Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille concentrent l'essentiel de ce parc.
- Les HLM des années 1960-1975 — Barres et tours en béton sans isolation. Saint-Étienne (8 % de passoires dans notre base, consommation moyenne 188 kWh/m²/an), les villes du Nord (Dunkerque, Roubaix) et certaines banlieues parisiennes sont les plus concernées.
- Les maisons rurales en pierre — Murs en granite, schiste ou calcaire, toitures en ardoise ou lauze. Le Massif central, la Bretagne intérieure et les Pyrénées concentrent ce parc.
Le calendrier des interdictions de location (2025-2034)
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des passoires thermiques :
- 1er janvier 2025 — Interdiction de louer un logement classé G (> 450 kWh/m²/an). Environ 600 000 logements concernés.
- 1er janvier 2028 — Interdiction étendue aux logements classés F (> 330 kWh/m²/an). 1,5 million de logements supplémentaires.
- 1er janvier 2034 — Interdiction étendue aux logements classés E (> 250 kWh/m²/an). 2,5 millions de logements supplémentaires.
Ces interdictions ne s'appliquent qu'aux nouvelles locations et aux renouvellements de bail. Les baux en cours ne sont pas rompus. En pratique, les propriétaires ont le choix entre rénover, vendre ou laisser le logement vacant.
Impact sur les prix : la décote DPE mesurée par DVF
Le DPE est devenu un facteur de prix mesurable. Selon les analyses DVF, la décote moyenne d'un logement classé F ou G par rapport à un logement comparable en classe C ou D se situe entre 10 et 20 %. Cette décote varie selon les marchés :
- Marchés tendus (Paris, Lyon, Bordeaux) — Décote de 10 à 15 %. La demande reste forte et les acheteurs intègrent le coût de la rénovation.
- Marchés détendus (villes moyennes, rural) — Décote de 15 à 25 %. Les acheteurs négocient durement, et les vendeurs peinent à trouver preneur.
- Marchés locatifs — L'interdiction de location amplifie la décote pour les investisseurs : un bien classé G a perdu 20 à 30 % de sa valeur locative depuis 2023.
Pour les investisseurs, la décote DPE représente une opportunité : acheter un bien F ou G à prix réduit, le rénover avec les aides (MaPrimeRénov', Denormandie, déficit foncier) et le relouer avec un meilleur DPE. Notre classement rendement locatif et le guide neuf vs ancien complètent cette analyse.
Pour une vision du parc énergivore par territoire, croisez avec le classement DPE par ville, le guide logements vacants et le guide achat campagne.
FAQ
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Un logement classé F (330 à 450 kWh/m²/an) ou G (> 450 kWh/m²/an) au DPE. Ces logements consomment 3 à 5 fois plus d'énergie qu'un logement performant (classe A ou B). Ils représentent environ 17 % du parc résidentiel français.
Mon logement classé G peut-il encore être loué ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement. Les baux en cours restent valides. Pour louer à nouveau, le logement doit atteindre au minimum la classe F (puis E à partir de 2034).
Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?
Le coût moyen d'une rénovation globale (isolation murs + toiture + fenêtres + chauffage) se situe entre 30 000 et 60 000 euros pour un logement de 70 m². MaPrimeRénov' peut couvrir 50 à 90 % du montant pour les ménages modestes. Le reste à charge varie de 5 000 à 20 000 euros selon les revenus.
La décote DPE est-elle une opportunité d'investissement ?
Potentiellement oui. Acheter un bien F ou G avec 15 à 25 % de décote, le rénover avec les aides et le relouer avec un DPE amélioré peut générer une plus-value significative. Mais le risque est réel : les travaux dépassent souvent le budget initial, et les délais de rénovation peuvent être longs.
Où trouve-t-on le plus de passoires thermiques ?
Dans les communes de montagne, les centres-villes historiques (parc haussmannien), les zones rurales à bâti ancien et les quartiers HLM des années 1960-1975. Le quart nord-est de la France et le Massif central concentrent les taux les plus élevés.
Sources : ADEME (base DPE, données communales), ONRE (Observatoire National de la Rénovation Énergétique), ANAH (MaPrimeRénov'), Loi Climat et Résilience (2021), DVF (impact prix), INSEE (parc de logements), base ou-vivre-en-france.fr. Données DPE sur 15 787 communes.
